北京共有九个主流写字楼商圈：

第一梯队

金融街、中关村和CBD；

第二梯队

东二环、东长安街、燕莎、望京、奥林匹克和丽泽金融商务区。

截至2020年四季度，上述商圈写字楼总存量超9,000万平方米，其中甲级写字楼存量约1,074.3万平方米，乙级写字楼存量为701.4万平方米。

一、金融街

所在区域：西城区

商圈特征：全国金融监管中心，央行、证监会和银保监会所在地

租户特征：银行、投行、基金、保险、券商等

典型租户：各银行总部、高盛、黑石

投资评价：

该区域可出项目较少，平均售价（7-10万/平）、租金全北京第一、空置率表现最好，极具投资价值。

甲级写字楼(截至2020年)

乙级写字楼情况

二、中关村

所属区域：海淀区

商圈特征：科技企业、创业企业居多，供应量相对较少

租户特征：以信息技术类和教育类租户为主

典型租户：字节跳动、好未来、快手

投资评价：

出租率仅次于金融街，区域楼宇品质不一，综合售价约在3-6万/平。

区域内既有高端写字楼需求，更有大量低端需求。

该区域高校、科研院所、部队等机构较多，导致其供应量较小。

以独角兽为代表的创业企业源源不断，且本身扩张对空间的需求也多。

甲级写字楼情况

乙级写字楼情况

三、CBD(中央商务区)

所属在区域：朝阳区

商圈特征：外企及大型民企较多

典型租户：中金、三星、思科

点评：

CBD商圈整体档次较高，整体平均售价约8万/平；

但较金融街、中关村供应量太大，导致空置率较高，租金持续下降。

甲级写字楼情况

乙级写字楼情况

四、东二环

所属区域：东城区、朝阳区

商圈特征：国企总部，又称“国企大道”

租户特征：以传统金融和制造业类租户为主

典型租户：中信建投、中央汇金、蒂森克虏伯

点评：

第二档核心商圈中表现最为稳定区域，平均售价5-7万/平。

2021年会有15万平方米左右的新体量入市，预计空置率会继续上扬。

甲级写字楼情况

乙级写字楼情况

五、东长安街

所属区域：东城区+朝阳区

商圈特征：北京最早形成的写字楼商圈

租户特征：以外资专业服务租户为主

典型租户：四大如安永、毕马威等

点评：

该区域整体售价约7-8万/平。

受到2020年新冠疫情的影响，东长安街商圈甲乙级写字楼市场均出现部分专业服务和传媒类租户退租的情况，租金和入住率持续承压。

甲级写字楼情况

乙级写字楼情况

六、燕莎

所属区域：朝阳区

商圈特征：坐落于使馆区

租户特征：以外资租户为主

典型租户：波士顿咨询、大众汽车、SAP

点评：

虽然近年来供应有限，但燕莎商圈的甲乙级写字楼市场在近期表现出现下滑，租金和入住率持续走低。

甲级写字楼情况

乙级写字楼情况

七、望京

所属区域：朝阳区

商圈特征：距离首都机场最近的主流写字楼商圈

租户特征：以信息技术类租户为主

典型租户：阿里巴巴、美团

点评：

受疫情影响，望京商圈的甲级写字楼市场在2020年持续承压，租金和入住率维持下降趋势。

甲级写字楼情况

八、亚奥商圈

所属区域：朝阳区为主

商圈特征：国家级项目较多，平均楼宇品质相对较高

租户特征：以信息技术、能源和房地产企业类租户为主

典型租户：IBM、龙湖

评价：

近几年大体量新供应，甲级写字楼市场的空置率在一直处于高位，缓慢去化。

随着亚洲基础设施投资银行的永久总部在2020年由金融街迁入奥林匹克商圈，金融类租户会更加倾向在该区域落地。据传，腾讯已已签约并拟入驻亚洲金融大厦。

甲级写字楼情况

九、丽泽金融商务区(丽泽)

所属区域：丰台区

商圈特征：定位北京第二金融街，承接金融街和CBD的部分外溢需求

租户特征：整租租户大多从核心商圈搬迁而来

典型租户：华为、中国银河证券、威立雅环境集团

评价：

该区域平均售价3-5万/平，2021年丽泽仍接近70万平方米的新增供应，预计空置率仍将大幅上升，租金水平进一步下降，市场竞争愈发激烈。

甲级写字楼情况

九个主流写字楼商圈已介绍完毕。其他的，如随着互联网产业业兴起，五环外的上地区域聚集的各类总部较多，写字楼租售两旺，也有人把其归入中关村商圈。亦庄也呼声较高。

在投资过程中，应基于地段、周边供应量、企业存量与增量、产业形态、楼宇品质去综合分析某个写字楼的投资价值。