这家地产商, 正在描绘未来写字楼的样子
这样的办公环境简直颠覆了头脑中对传统写字楼办公的印象,更何况在COFCO FANTASY开业前,这是一座家具商城,今年5月改造成为写字楼办公产品正式招租。
近两年来,传统商场纷纷改造为写字楼,传统写字楼也在进行各种创新和改革,写字楼的春天来了吗?在改造写字楼项目时,又有哪些值得关注的地方?
“ 商改写 ”成为趋势
在北京“商改写”的案例中,较早转变的是位于三里屯商圈的盈科中心,原本是一个包括住宅、两座甲级写字楼和一个大型购物中心的综合体,老东家“小超人”李泽楷于2014年4月将其出售,2016年,新接手的产权方开始对购物中心进行改造。
目前该商业已完成将零售面积改造为办公面积的转型,内部空间摒弃了传统商场的格子式格局,设计了中庭、玻璃幕墙和挑高的空间,内部有美食、运动、休闲生活等。
此外,去年10月份关闭的百盛太阳宫店确定改建为写字楼项目,名为北京中融信托广场,地上7层、地下3层,每层平面面积约6000平方米,预计最快可于今年10月份亮相。改造写字楼的过程中,设计团队充分利用原有特殊结构,设计并打造了贯通南北的采光中庭,也将项目由南至北切割为A、B两区,可分可合。
中粮广场也是“商改写”的典型案例。资料显示,在2006年前后,C座的中粮广场购物中心拥有国际顶级家具品牌20多个,占据家具总品牌的50%,是名副其实的高档品牌荟萃之地。
改造后的中粮广场,COFFICE智慧运营平台、COFCO LIFE(中粮生活)、COFCO FANTASY(中粮共享空间)是其三个最重要的组成部分。其中C座LG1层的COFCO LIFE是集有机餐饮、进口超市、生态农场、艺术画廊于一体的生活空间;在LG2层中粮广场全新打造了将办公、运动、艺术、休闲全面融合的共享空间COFCO FANTASY。在COFFICE智慧运营平台,客户可以实现写字楼租赁、社区通行、服务购买、物业维修、投诉建议。同时,Coffice管家后台可以对用户全生命周期数据进行收集分析,包括楼宇运行、企业、个人、供应商、社交活动产生的数据。
这是市场的选择。
来自第一太平戴维斯的数据显示,2017年第三季度,北京甲级办公楼市场共有两个新项目竣工交付,为市场带来10万平米办公面积,令北京全市甲级写字楼存量增至1030万平米(含自用面积)。
尽管仍有新增项目入市,但在活跃租赁需求的带动下,其中不乏来自IT及高科技和金融公司的大面积成交,令北京甲级办公楼市场整体空置率环比下降1.0%至5.5%。租金方面,环比上升0.2%至人民币338.2元每平方米每月。
与之相反的是,零售物业市场频繁关店或改造。戴德梁行北中国区写字楼企业服务部高级董事严区海称,近几年北京的商场人流量减少,商户的收入就会受到影响,而商户收入的减少又会造成商场整体租金的下降。相反,从2011年开始,北京的写字楼租金就持续上升,至今已经实现了连续7年的增长,市场平均租金水平相比6年前翻了一番。
此外,受营改增政策的影响,通过装修或者“商改写”装修进行进项抵扣,开发商在避免因重复纳税带来的多余支出外,还能改变或提升自身资产价值,严区海表示,租金收益增加可达10%-20%。
写字楼的春天来了吗?
随着进入者的增多,写字楼市场的竞争不言而喻,商业改造写字楼也并非没有门槛,包括政策、空间,以及互联网时代下,如何适应不断变化的办公需求等。
“从政策层面看,两者虽为商业用地,产权40年,但如果当初拿地性质不含办公用途,则商场不可改为写字楼;商业的平面设计绝大部分不适合写字楼使用,因此在 ‘商改写’ 时需要优化平面设计以满足写字楼用户的使用要求;写字楼对于自然采光有较高要求,因此 ‘商改写’ 需要提供一整套全新的自然采光方案,改造商业工程的施工非常复杂;大楼内原有租户的退租,续租工作复杂繁琐。”严区海表示。
中粮广场内景
从市场层面看,目前北京市场的写字楼租金,虽然整体租金在上涨,但也不乏租金明显低于周边项目的情况。作为工业时代的产品,传统5A、甲级写字楼虽然拥有硬件上的高标准,但普遍存在着三大痛点:第一是租金、成本痛点;第二是资源痛点;第三是创新痛点。空间上冰冷、封闭、拥挤,很容易让员工感觉压抑。
因此,即使改造成写字楼,要想获得好的收益,也必须先想明白:未来办公的发展趋势。世鳌国际董事长刘天飚认为,当移动互联网发展以后,办公是为了最终的社交、交易,每一个企业最终的盈利靠什么?靠交易、靠收益、靠通过社交产生商务需求、商务连接形成上下游的产业链条,这才是办公真正的目的。
共享也是办公趋势中常被业内提及的关键词。互联网思维中包含的追求平等、开放、自由的思潮,改变了原有工作管理及分配模式,使得团队分享、创意办公越来越成为重要方式。同时,互联网时代80、90后创业者增多,这一代人更加与时俱进的跨场所概念、娱乐化、科技、时尚乃至健康的全维度办公+休闲娱乐场所,才能让最富创造力的新一代高科技人才,释放出最大的创新活力。
COFCO FANTASY娱乐室
中国金茂写字楼部总经理李华臣在今年8月份参加好租、中国建筑运营管理商学院、36氪联合举办的《2017上半年北京商办市场存量及用户户画像报告》发布会时表示,产业具有集聚效应的特点,客户基于产业而居,所以写字楼分商圈。同一个商圈里的写字楼,同一个写字楼里的客户,他们之间的关联度肯定是非常紧密的。如果写字楼业主能打造一个平台,让租户之间的资源可以实现信息共享,在平台中能找到自己上下游的客户或者资源,这对租户的价值是最大的。
严区海认为,互联网的发展对于写字楼是好事。“写字楼市场在互联网的发展大潮中不但受到的影响很小,而且从某一方面还催生了一部分办公需求。除传统办公需求外,“联合办公”、”众创空间" 等也成为一种新的办公租赁形式。开发商们不仅可以通过此产品提高空间使用率,获取更多租金收益;租户也可以节约成本、享受到灵活的租赁周期。”
早已开始的创新
围绕着未来的办公需求,诸多传统写字楼、新型办公物业产品都在谈创新与变革。
在这一波 “商改写” 的项目中,获得了北京首个改造项目LEED金级认证及绿色二星认证的中粮广场,是写字楼创新运营的标杆项目之一,其运营商中粮集团用共享理念,打造的3C体系:COFFICE智慧运营平台、COFCO LIFE(中粮生活)、COFCO FANTASY(中粮共享空间),使得中粮广场成为企业发展的生态链、健康工作生态链和社群共享生态链的生态系统,对北京写字楼办公生态的格局产生影响。
COFCO LIFE
在这个办公生态系统中,COFCO FANTASY和传统办公空间里的企业就是“超级物种”,中粮集团围绕着他们布置环境资源,比如优质食材,书吧、运动健身等生活场景。
COFCO FANTASY运动健身空间
对如何让传统写字楼和共享办公更好的结合入驻同一空间,中粮集团在布局不同尺度的办公空间和配套时,把不同企业对社交边界的不同需求考虑进去,把不用企业资源的互补可能性考虑进去,如此在写字楼里多样性的物种中,处在不同发展阶段的企业就能有参考和对标的样本。
COFCO FANTASY胡同主题办公空间
在中粮置地北京公司常务副总经理、北京中粮广场总经理孙天立的计划中,中粮办公生活生态服务体系所提供的服务解决方案,是全视角、无介质、精细化、多维度、通用化、自进化的,随着COFFICE未来产品迭代,COFFICE1.0所承担的办公生活贴身秘书的职能,也应该不断扩展,不仅服务于用户的日常办公生活,还可以充当办公室主任、法律顾问、财务顾问、人力资源顾问等多个角色。这套体系也将贯穿企业的全生命周期,既可以联通创业者和资本方,也可以为成熟企业嫁接各类资源。
COFCO FANTASY超级前台
当COFFICE逐渐承担企业行政后勤部门大多数工作之后,未来或许企业大量行政后勤工作都会外包,公司行政就只需要几个配合管理的人员,对入驻企业而言,这是在重塑它们的运行模式。
老牌写字楼如华贸中心,已投入运营十年,华贸集团资产管理部总经理郝群同样在上述活动中表示,华贸中心刚开业时。80%的外资企业就取消了老板和员工等级,玻璃幕墙一侧全部是开放的区域,老板或者是合伙人的空间都在过道。围绕着客户变化,华贸在设备设施、配套服务和写字楼空间上一直在不断变革,比如与客户沟通租约时,从以前简单的沟通,变成了研究客户所在的行业有什么趋势,研究这家企业的动向。“只要经济发展,办公环境就永远在发展。但无论怎么样发展,趋势离不开人的需求。第二,我们应该顺应潮流,而不是等待,所以要多和客户沟通,时刻掌握客户动向。”
在华贸中心的官网上,关于停车系统改造、客户服务提升上的信息很多。如每部电梯配备两块电子显示屏,轮番播放当日天气、PM2.5指数、节日祝福等信息;每年11月组织全体客户参与消防演习;面向写字楼白领举办环保兑换、羽毛球比赛等,促进入驻企业之间的交流;冬季提前供暖、设置女士专用车位等。
丰台的金茂广场,则特别注重其产业链建设。不但链接金茂体系内的商办资源,比如金茂金融,金茂的创投基金,金茂科技,金茂在全国的12家五星酒店,金茂的健康资源,还包括和国内一线孵化器,创投公司、中关村科技园等的互动。内部空间上,设置的写字楼、室外跑道、园林、特色餐厅、美术馆、时尚店、社交空间、新科技体验馆等,组成了混搭的微型无边界办公区。